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| Mes | IRAV (interanual) | IPC general (interanual) |
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Fuentes oficiales: INE — IRAV · INE — IPC.
Todo lo que necesitas saber sobre la Ley 12/2023, el IRAV y los topes vigentes en 2026.
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda es un índice diseñado por el INE específicamente para la actualización de rentas. Es menos volátil que el IPC: toma el menor valor entre varias tasas del IPC general y subyacente, con un coeficiente moderador para evitar picos inflacionarios.
Obligatorio desde enero de 2025 para contratos firmados a partir del 26/05/2023 sobre vivienda habitual.
El Índice de Precios al Consumo mide la variación de los precios de una cesta representativa de bienes y servicios. Es el índice que tradicionalmente se ha aplicado en los contratos LAU.
Se sigue aplicando a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, salvo pacto distinto, y queda sujeto a los topes extraordinarios de la normativa vigente.
La Ley por el Derecho a la Vivienda modifica el art. 18 de la LAU y crea el IRAV. Introduce la figura de gran tenedor (más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos; en zonas tensionadas declaradas puede rebajarse a 5 viviendas) y faculta al Gobierno para fijar topes extraordinarios por Real Decreto-ley.
Según el art. 18.2 LAU, la actualización debe comunicarse por escrito al inquilino (carta, burofax, email o nota en el recibo del mes anterior). No hay plazo mínimo de preaviso; la nueva renta es exigible desde el mes siguiente al de la notificación. La comunicación debe indicar el índice aplicado, el mes de referencia y la nueva renta.
Nueva renta = Renta actual × (1 + Índice / 100)
Se utiliza el último índice publicado por el INE antes de la notificación. Si ese índice supera el tope legal vigente, se aplica el tope (lo que sea menor). La subida es efectiva desde el mes de aniversario del contrato.
Respuestas breves a las dudas más habituales.
El IRAV es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, un índice oficial del INE creado por la Ley 12/2023 para actualizar rentas. Sustituye al IPC en contratos de vivienda habitual firmados desde el 26/05/2023, con aplicación obligatoria desde enero de 2025.
Depende de la fecha de firma. Contratos firmados antes del 26/05/2023: IPC (salvo pacto distinto). Desde el 26/05/2023 y para actualizaciones en 2025 o posterior: IRAV. La calculadora lo detecta automáticamente a partir de las fechas.
Desde el 29 de abril de 2026 no hay tope extraordinario: se aplica el índice oficial completo (IRAV para contratos firmados desde el 26/05/2023, IPC para los anteriores). El RDL 8/2026 había fijado un tope del 2 % entre el 22/03 y el 28/04 de 2026, pero el Congreso rechazó su convalidación el 28/04/2026 y dejó de surtir efecto al día siguiente. Salvo nuevo decreto-ley, en mayo de 2026 puedes aplicar el índice del INE íntegro.
Eres gran tenedor si eres titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales o dispones de más de 1.500 m² construidos de uso residencial (sin contar garajes y trasteros). En zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la comunidad autónoma, el umbral puede rebajarse a 5 viviendas si así lo establece la resolución (art. 3.k de la Ley 12/2023). Si eres gran tenedor, el tope del 2 % es imperativo.
El art. 18.2 LAU no exige un plazo mínimo de preaviso: basta con notificar por escrito (carta, burofax, email o nota en el recibo del mes anterior) indicando el índice aplicado, el mes de referencia y el nuevo importe. La nueva renta es exigible desde el mes siguiente al de la notificación. Hasta que no notifiques, no puedes cobrar la subida.
El art. 18.1 LAU es claro: "en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas". Si el contrato no contiene una cláusula expresa de actualización anual, no puedes subir la renta, aunque el índice oficial haya aumentado. Revisa el contrato: la cláusula suele decir algo como "la renta se actualizará anualmente conforme a [IPC/IRAV]".
No. El IRAV y los topes extraordinarios (RDL 6/2022, 20/2022, 8/2026) solo aplican a vivienda habitual sujeta a la LAU. Para contratos de uso distinto (locales, oficinas, garajes, trasteros) y arrendamientos de temporada, la actualización se rige por lo que hayas pactado libremente con el inquilino, sin topes legales extraordinarios.
Cobrar los atrasos, no. El art. 18.2 LAU dice que la renta actualizada es exigible "a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique". La actualización surte efecto hacia delante, nunca hacia atrás: lo que no cobraste en su momento está perdido (así lo vienen resolviendo las audiencias, p. ej. SAP Badajoz 112/2011 y SAP Valencia 618/2018).
Sumar los índices atrasados a la renta futura es otra cosa, y ninguna norma lo resuelve. La postura mayoritaria en la práctica, formada sobre contratos de IPC, es que no actualizar un año no equivale a renunciar al derecho, y admite aplicar los porcentajes no usados de los últimos cinco años (prescripción del art. 1964.2 CC) a partir de la notificación. En contra —y el argumento es más fuerte cuando el contrato va por IRAV— la Ley 12/2023 encargó al INE un índice "que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados", y el art. 18.1 solo permite actualizar "en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato": si el tope es anual, encadenar dos anualidades en una sola subida lo rebasa. No hay aún sentencias sobre el IRAV, así que es terreno discutible; si te afecta, plantéalo por escrito y consulta con un abogado.
Un detalle práctico: aun admitiendo la acumulación, los porcentajes no se suman, se encadenan. Un 1,9 % y un 2,48 % no dan 4,38 %, sino un 4,43 % (1,019 × 1,0248).
Responde por escrito indicando los motivos. Si no hay acuerdo, puedes acudir a la oficina municipal de información al consumidor, a servicios de mediación del ayuntamiento, o a la vía judicial civil. Guarda siempre copia de la notificación y de tus respuestas.
Todos los valores proceden de publicaciones oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE). El IRAV se publica entre los días 11 y 15 del mes siguiente; el IPC final, a final de mes. Actualizamos los datos tras cada publicación.
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